Движимые недвижимостью: ньюйоркцы и квартирный вопрос
Роберт Станилов
Опубликовано в журнале Неприкосновенный запас, номер 1, 2000
Роберт Станилов
Письма из отеля
St. GeorgeДвижимые недвижимостью: ньюйоркцы и квартирный вопрос
Жителей этого города (по временам) одолевает своего рода безумие и не отпускает до тех пор, пока они не переменят свое жилье…
1799. Аноним
Поселившись в башне бывшего отеля St. George на Бруклинских высотах (Brooklyn Heights), я оказался в состоянии редкого согласия с окружающим миром. Мой район, южнее Бруклинского моста, крепко вцепился в XIX век и равнодушно поглядывает на Нью-йоркскую гавань, на архитектурный эквивалент “взрыва на макаронной фабрике”: Уолл-стрит и вспухший вокруг нее финансовый околоток Манхэттена.
Вечерами, на элегантной эспланаде Бруклинских высот, которая нависает широким карнизом над частью вялотекущего шоссе, что соединяет Бруклин с Квинзом, толпы туристов вбирают “удивленным взором алмазный Нью-Йорк” (и как только Михаил Кузмин знал это?). Вожатые-гиды тычут пальцами через реку, поясняя оторопевшим немцам, как отличить египетскую гробницу банка Моргана, построенную перед крахом 80-х годов, от карандашно-узкого небоскреба страхового угря — AIG послекраховых 30-х; страшную безглазую коробку телефонной подстанции компании AT&T , останок 60-х, от дедушки московских высоток — беззастенчиво скопированного и размноженного зодчим Жолтовским здания мэрии Нью-Йорка.
Над этим постоянно меняющимся архитектурным памятником экономического пароксизма города торчат близнецы-башни Международного торгового центра — апофеоз модернизма Миза ван дер Роя, возведенного перед очередным финансовым крахом 70-х годов. Тридцатиэтажная башня St. George , построенная в 1920-х в стиле “арт дэко”, — самое высокое здание на моих Высотах. В основном наши тихие ухоженные улицы с фруктово-водочными названиями Апельсиновой, Клюквенной и Ананасовой застроены аккуратными невозмутимыми четырехэтажными городскими домами начала XIX века. Дома неширокие, в два окна; некоторые из них — самые желаемые и дорогие — вытянулись вдоль садов эспланады, выходя окнами и террасами в гавань, на старуху-факельщицу Свободу, на паромы Стэтен Айланда, на призрак безжизненного порта и на ту сверкающую груду железа, зеркального стекла, бетона и кирпича, которая притягивает к себе человечество теоретически несметными богатствами.
150 лет тому назад весь город был застроен домами, подобными тем, что еще сохранились на Высотах: “ brownstones ” из коричневого известняка, с высокими крыльцами по амстердамскому образцу, хотя приливы в каналах им не грозили, и “ townhouses ” из красного кирпича с неоклассическими фризами и портиками. Новый Амстердам, построенный на клочке неплодородной земли, купленной у местных индейцев в 1626 году за пресловутые 24 доллара, а потом и Нью-Йорк застраивались по планам, которые находились в прямой зависимости от приливов и отливов капитала. Эта традиция продолжается.
Первым остановить хаотичность застройки и сопровождающие ее безумства застройщиков удалось обитателям Бруклинских высот, да и то только в 1960-е годы, когда многие особняки и дома были уничтожены и заменены на многоквартирные, но, к счастью, пристойно выглядящие здания. По схеме злого гения нью-йоркского градостроительства Роберта Мозеса, Нью-Йорк (все, что относилось к деловой части города и пары-другой богатых районов) должен был стать огромной многоуровневой транспортной развязкой, чтобы обеспечить плавную и эффективную доставку рабочей силы из “спальных” пригородов. Надземное метро и широкополосные шоссе разрезали старые обжитые районы Вест-сайда, Ист-сайда, Бруклина, Квинза и Бронкса и обрекли их на многолетнее вымирание, которое частично приостановлено только сегодня, да и то на время, пока город живет сытно и весело.
Жители же Бруклинских высот спасли архитектуру своего района от разрушения, первыми пробив через муниципалитет закон об охране исторических районов. Спасая свои элегантные дома, они спасли и неторопливый стиль жизни на Высотах, который отличает их от тесного, перенаселенного, удушливого Манхэттена, лежащего всего в десяти минутах езды, видного как на ладони, но существующего в другом измерении, другой эпохе и культуре.
Если бы Бруклинские высоты были расположены не на берегу Ист ривер, а, скажем, в кукурузных полях Айовы, никакого согласия с окружающим миром у меня бы не было. Под охраной бруклинского Святого Георгия я живу в осмысленной тишине XIX века, подпитываясь бурной энергией кинетического Манхэттена XXI века, пришвартованный к нему, но на расстоянии, безопасном для души.
То, что Готам, как называют Нью-Йорк, может быть губителен для души, доказывает наше отношение к недвижимости.
Готам — слово англосаксонское и значит “город козлов”. Запущено оно было в обиход Вашингтоном Ирвингом в 1807 году. Жители средневекового Готама (неподалеку от Шервудского леса) были известны своей глупостью и надутостью. Как пишут Э. Берроуз и М. Уоллес в только что вышедшей книге “Готам”: “Каждая эпоха выделяет какую-нибудь географическую точку как место, где водятся дураки. Фригийцы считались олухами Азии, фракийцы — болванами Древней Греции, в средние же века темой шуток и анекдотов стали жители Готама…” Конечно, манхэттенцы не приняли бы этого названия даже от знаменитого Ирвинга, который написал выдуманную “Историю Нью-Йорка”, если бы готамчане не обладали одновременно и качествами, невольно вызывавшими уважение. В 1200 году король Джон путешествовал со свитой по Англии; те места, где ступала нога короля, становились частью общественных дорог. Джон должен был проехать через Готам. Посланный в город герольд, возвратившись, сообщил королю, что готамчане видеть его не хотят. Взбешенный король послал в Готам вооруженных рыцарей, которые застали жителей за самыми идиотскими занятиями: одни лили воду в бездонную бадью, другие строили забор вокруг кукушкиного гнезда, третьи пытались утопить угря в лоханке с водой, четвертые красили зеленые яблоки в красный цвет… Решив, что он имеет дело с массовым помешательством, король объехал Готам. Очевидно, что готамчане, смекалистые и предприимчивые, охраняли свою недвижимость. Сегодняшние ньюйоркцы также впадают в безумство, когда речь заходит об их жилье. От того, как мы решаем свой квартирный вопрос, у Воланда волосы встали бы дыбом. Первым вопрос, которым нынче вас встретит ньюйоркец, непременно будет: “Где вы живете?” Ответ на этот вопрос определит вашу социальную и экономическую значимость для спрашивающего. Вполне возможно, что вы богаты, образованны, ангелоподобны, но, если вы живете в Квинзе или на 180-й улице Манхэттена, или в Нью-Джерси, интерес к вам моментально тускнеет. Если же вы живете на Парк авеню (только не южнее 60-й и не севернее 80-й), вы попадете в одну из самых привилегированных групп готамчан: людей с унаследованными деньгами.
— На девяностой и Мэдисон?
— Брокер? Банкир?
— В Трайбеке? Как я вам завидую. Там, где жил покойный Кеннеди? Как там стало хорошо!
— На Вест-сайде? А где? Около Линкольн-центра? Вы, должно быть, музыкант? Актер?
— В семидесятых около Центрального парка? Скучновато? Нет? Но очень благообразно. Несколько среднеклассово, вы не находите?
— В Гринвич-вилладже? Там еще кто-нибудь живет? Ах, у вас свой дом там. Дизайнер? Декоратор? Что-нибудь связанное с театром?
— Челси, на двадцать третьей? Да вы же голубой, чем бы вы ни занимались.
— Пятая авеню? Где на Пятой? Между восемьдесят-прим и восемьдесят первой? Вы, должно быть, мультимиллионер!
— Сохо? Богатый художник? Скульптор-банкир? Юрист-балерина?
— Золотой берег? Пятая и десятая? Рядом с Хельмутом Лангом? О, как забилось сердце…
— У вас свой дом в Нью Джерси? За рекой? Как мило. Всего доброго.
— Усадьба в Мериленде? Скот? Конюшни? Сто гектаров? А где вы живете в Нью-Йорке? Ах, у вас маленькая гарсоньерка в отеле “Пьер”. Нам надо чаще видеться.
И так до одуряющей бесконечности. Ваш адрес в Готаме — это наклейка, клеймо с полным объяснением того, кто вы и что вы, куда вы ходите по вечерам, что едите, с кем спите, где отдыхаете. Ваш адрес — это самое главное, что выделяет вас, и то, что сближает вас с подобными вам. Это лучше, чем бриллианты, образование и, страшно сказать, гардероб. Если вы думаете, что разговор на квартирную тему этим закончится, вы ошибаетесь. Следующий вопрос: “Снимаете или своя?”, а затем: “Кооператив или кондоминиум?” — и наконец: “Сколько вы платите?”, “Во сколько она вам встала?” — и очень важное: “Когда купили?”
Готамчане могут разговаривать о недвижимости весь день. У каждого из нас припасен репертуар анекдотов и историй о поисках квартир, покупке квартир, продаже квартир. В поисках квартиры по утрам мы бросаемся к “Нью-Йорк таймс” и вытаскиваем раздел “Недвижимость”. Потом мы начинаем читать некрологи: из них, напечатанных мелким шрифтом сообщениях о смертях наших сограждан, мы узнаем, где освобождается квартира, и несемся туда, пытаясь первыми сделать предложение о найме или покупке слезливым родственникам покойного. Раздел “Недвижимость” мы читаем как зашифрованные романы Умберто Эко: “уютная” значит маленькая, “очаровательная” — дыра, “требует косметического ремонта” — разваливается по частям, “недооцененный район” — стреляют по вечерам, и так далее. Это наша воскресная игра: по воскресеньям выходит самая толстая “Нью-Йорк таймс”. И я уж не говорю о том, как мы Ионычами бродим по чужим квартирам, открывая двери, заглядывая в шкафы, спускаем воду в туалетах…
С приливом миллиона новых эмигрантов из Азии, Латинской Америки и России, рекордными заработками на Уолл-стрит и в телекоммуникационной индустрии Нью-Йорк, в котором годами не было нового жилищного строительства, оказался без запаса свободных квартир. Финансовые кризисы 70-х и конца 80-х годов, вкупе с социалистическими законами 40-х о стабилизации и контроле аренды, которые запрещают владельцам многих давно построенных зданий повышать аренду больше чем на 2–4%, пока нынешний жилец не съедет (а он зачастую съедет только на кладбище), оставили город не подготовленным к резкому скачку спроса на квартиры в последние 3–4 года. Для тех, кто любит цифры: между 1982 и 1997 годами в городе поселились 1 250 000 эмигрантов — 14,5% от всех новоприбывших. В конце 1997 года средняя “премия” или ежегодный “бонус”, который обычно платят на Уолл-стрит, составил 54 000 долларов на работника (это не значит, что все получили одинаковый бонус: кто-то получил 5000, а кто-то — 25 миллионов). Этих работников было тогда 150 000. Всего от этих премиальных в экономику города влилось 8,1 миллиардов долларов. Средняя цена, которую, покупая квартиру, готамчане платили в 1996 году составила 459 569 долларов; в том же году некоторые уоллстритовцы купили квартиры в среднем за 1 170 000. Это было три года тому назад. Прибавьте к этим цифрам 30–40%, и вы получите более или менее достоверные цены 1999 года. В Нью-Йорке издавна ведется очень запутанная статистика о покупках и продажах квартир, поэтому часто приходилось гадать или полагаться на цифры, собранные одной фирмой или застройщиком, а это приводит к некоторым аберрациям. Тем не менее истории о квартирах, купленных полгода тому назад за полмиллиона долларов и перепроданных с головокружительной быстротой за 700 или 800 тысяч, смакуются за обеденными столами Готама. Разговоры о ценах на квартиры давно заменяют нам цивилизованную беседу. В середине 1999 года месячная аренда за один кв. метр в пристойной однокомнатной квартире в Манхэттене достигала 50 долларов. Таким образом, обычная квартира в 70 кв. метров сдается за 3500 долларов в месяц. Безумство в том, что такая же квартира в кооперативном доме или кондоминиуме стоит (в зависимости от адреса) от 200 000 до, скажем, 500 000 долларов. В первом случае, если вы возьмете ипотечный заем на 80% стоимости, т.е. 160 000 долларов под 7,2% годовых на 30 лет, ежемесячная выплата банку долга составит 1083 доллара. Если добавить к этому налогу и расходы на обслуживание, ваши ежемесячные расходы навряд ли превысят 2 000 долларов. Это не говоря уже о том, что проценты, которые вы выплачиваете банку, понизят ваши налоги, поскольку сумма, равная им, будет вычитаться из вашего дохода при налоговых расчетах. (Таким образом в США стимулируется покупка собственности, и это приводит к тому, что 67% населения владеют недвижимостью.)
Кто же, спросите вы, в каком страшном горячечном бреду, будет снимать квартиру, которая к тому же принадлежит домовладельцу, вместо того чтобы купить ее?
В Готаме — сотни тысяч. Во-первых, для покупки квартиры придется выложить 20% от ее стоимости наличными (в моем примере — 40 000 долларов). Ньюйоркцы в долгу, как в шелку, и у многих просто нет свободных 40 000 долларов при годовой зарплате в 100–150 тысяч. Во-вторых, город притягивает к себе тысячи и тысячи агрессивных, полных надеждами молодых людей, которые, выйдя из университетов и получив хорошую работу, еще не успели скопить на первый взнос, да и приоритеты у них другие (Готам — заводной город). В-третьих, если присмотренная квартира — в кооперативном доме, совет кооператива, в духе первых коммун, потребует полную информацию о вашем финансовом здоровье. С бумагами в руках вам придется доказать, что у вас есть деньги на первый взнос (40 000 долларов) плюс, по крайней мере, на один год выплат (2000 х 12 = 24 000 долларов) и никаких долгов. В некоторых кооперативах могут потребовать, чтобы у вас в банке была сумма, равная не одному, а пяти годам выплат; в совсем исключительных домах (то есть всех исключающих) вообще не принимают тех, кому надо деньги одалживать в банке и т.п. Итак, вам нужно худо-бедно 64 000 долларов на счету да тысяч 10 на уплату разных кредитных карт и по счетам магазинов Сакс, Барниз и Бергдорф Гудман. Ваша зарплата в 200 000 долларов кооператив не впечатляет. Конечно, готамчане не глупы: мы заняли деньги у родителей на первый взнос и уплату долгов, попросили бабушку на время перевести на наш счет тысяч тридцать (поскольку после покупки квартиры никто в ваши финансы лезть не будет, если вы исправно платите банку и компании, которая обслуживает дом).
Кооператив, как правило, сам выплачивает банку ипотечный заем, взятый в свое время на покупку земли под зданием и самого здания. Покупая квартиру в кооперативе, вы на самом деле приобретаете акции этого кооператива, отмеренные по размеру квартиры, и ваша ежемесячная плата включает в себя часть долга банку. Поэтому членам кооператива очень важно не пустить в дом жильцов с подмоченным финансовым прошлым: если один из членов перестанет платить, его ежемесячный взнос будет поделен между всеми (но не то, что он должен банку — это его проблема). Вдобавок, члены кооператива хотят жить рядом с “себе подобными”. В разное время в разные кооперативы Готама не пустили Ричарда Никсона, Барбру Стрейзанд, Мадонну, Шер и, о ужас, Шерон Стоун. Никто не хотел смотреть на толпы агентов секретной службы или на папарацци, роющихся в мусоре знаменитостей.
Другое дело — кондоминиум: здесь вы владеете самой квартирой в пределах ваших стен и платите часть расходов по обслуживанию. Вопрос о том, как можно владеть коробкой в небе и ни кусочком земли под зданием, вполне московский, где приватизированные квартиры висят в воздухе над муниципальной землей. Но в “кондо” нет советов, в отличие от “коопов”, в ваше финансовое белье не лезут, и купить кондоминиум иностранцам или недавно прибывшим в США проще. Поэтому все новые дома, в которых продаются квартиры, — кондоминиумы. Кондоминиумы могут быть дороже, чем кооперативы: банки несколько озабочены. И главное, что у вас нет гарантий в том, что в квартире за стеной высоко котирующаяся La Traviata не будет принимать гостей до раннего утра.
В Нью-Йорке часто можно услышать выражение “бедный с квартирой” — это значит, что слишком большая часть вашего дохода уходит на оплату жилья. По всей стране банки при выдаче займа пользуются “правилом буравчика”, по которому только 20–21% вашего ежемесячного дохода должно уходить на этот расход. В Готаме 30–31% считается нормой и не смущает банкиров.
В последние годы спрос на квартиры привел к тому, что город стал пересматривать правила “зонирования”, по которым за районами закреплялись права на определенный тип застройки и ее габаритов. Поскольку земли на острове катастрофически не хватает и многие старые обжитые районы получили статус исторических и запретили почти всю новую многоэтажную постройку, застройщики насаждают 30–40-этажных монстров там, где они могут, или там, где они добиваются пересмотра правил. Все это ведет к стычкам с местным населением, без согласия которого трудно получить разрешение на строительство, к судебным процессам и воплям в прессе, особенно со стороны тех, чьи виды из окон навеки заслонятся видом на спальню соседей в доме напротив. Самый громкий скандал Готама идет по поводу намерения застройщика Дональда Трампа возвести 90-этажную коробку в районе ООН: на Первой авеню в сороковых улицах. Богатые и могущественные жители этого района уже потащили его в суд, пытаясь доказать, что он нелегально скупил права на застройку. Ответ Трампа очень характерен, вроде: “Вы из окон поглядели, теперь дайте другим поглядеть”. Все это будет тянуться довольно долго, а пока Трамп не может начать строительство, и это не в его интересах, поскольку никто не знает, сколько продлится нынешний экономический бум, а по счетам ему придется платить вне зависимости от того, сколько квартир ему удастся продать. Трамп всегда строит в долг.
Бум же наш питается спекуляцией на фондовых биржах и создает все новых и новых миллионеров, которым негде жить или необходимо улучшить жилищные условия. Истории о том, что хорошие квартиры за 1,2 или 3 миллиона долларов продаются за 24 часа, всячески подзуживаются застройщиками и агентами по продаже недвижимости. Еще недавно квартиры с такими ценниками лежали на полках месяцами.
В Нью-Йорке всегда было трудно найти удобную квартиру, в хорошем районе, наверное, с XVIII века, когда все арендные договоры в городе истекали, по голландской традиции, одновременно — 1 мая и тысячи людей перебирались со своим скарбом из одного дома в другой.
В 1980-х годах молодые брокеры и банкиры скупали квартиры в городе. Это называлось “вложением капитала”: квартиры сдавались; их, как всегда, не хватало, и владельцы надеялись их продать чуть позже, реализовав солидные, 20–30-процентные выручки. Но пришел октябрь 1987 года, фондовая биржа обрушилась, Уолл-стрит выставила на улицу 40 000 “незаменимых” работников, и многие владельцы квартир, сданных внаем, оказались обанкроченными своей недвижимостью: банкам-то надо было продолжать платить, даже если не было жильцов.
Прошло всего десять лет, и новые покупатели с бумажниками (или только бумажными балансами), раздутыми от биржевых доходов, предлагают полмиллиона за квартиру, которая еще четыре года назад прохлаждалась на рынке за 200 000. Когда биржа рухнет, как она рушилась в 40-х, 70-х и 90-х годах XIX века и в 30-х, 70-х и 80-х годах ХХ века, и сытые дни Готама опять станут на время только приятной памятью, когда мальчики и девочки из Огайо и Айовы поедут домой, когда российские лабазники и бразильские миллионеры переведут свои банковские счета на более спокойные берега, когда в “Бальтазаре” потухнут огни, а в клуб “Мамбо” нельзя будет никого затащить, когда в “Картье” опять установится мавзолейная тишина, а Сохо перестанет манить витринами дам из Дюссельдорфа, движимые недвижимостью готамчане вздохнут и, покачав головами, займутся делом: утоплением угрей в лоханках с водой или крашением зеленых яблок в красный цвет…